在将军社区商业中心，记者看到，宽阔整洁的停车场车辆井然，周边商铺人流络绎不绝。晚间，“将军美食时光机”夜市开始热闹起来，烟火气十足。

　　由此可见一斑。中山北部片区的“房东经济”模式正被打破，社区集体经济从“包租公”向“操盘手”突围，取而代之的是一种更主动、更立体、更具韧性的发展路径。

　　拓宽空间，“房东经济”转型立体经营

　　将军社区地处南头镇中心，商业氛围浓厚。随着经济的发展，过去那种“守着房子收租”的模式，渐渐显露出了疲态。

　　“单纯依赖收租，火爆的商业点往往只能维持一两年，无法实现稳定增收。”将军社区党委书记、居委会主任潘东华给记者算了几笔账——

　　将军社区推进商业中心升级改造项目，完成道路提升、景观亮化、设施完善等工程，创新打造“将军美食时光机”、星光营地、长虹生活区夜市三大特色消费场景。其中，夜市规划摊位120余个，带动100余人就业，日均客流量超2000人次。

　　“没改造之前，这里周边的环境比较差，不仅水泥地面开裂，卫生环境也是脏乱差。”将军社区党委委员吴紫华也表示。该社区积极争取市级专项资金，于2024年对乡村整体环境进行了系统提升。

　　“改造的效果立竿见影，直接带动社区集体经济年增收近100万元。”潘东华透露，将军社区把目光投向了更精细的空间运营。仅商业楼三楼通过小块化分割出租，就实现了每年80万元的效益。今年10月，重新打造的夜市街预计带来每年100万元的增收；市场升级改造后，年租金从170万元提升至300万元。

　　更令人眼前一亮的是，将军社区开始向楼顶要效益。4000平方米的楼顶空间中，2000平方米将打造为公益性楼顶儿童公园，免费开放以吸引客流；1500平方米布局集装箱式商业业态，引入天台露天饮料店、烧烤店；剩余600平方米作为配套设施。

　　“地面空间用好了，楼顶也不能闲着。”潘东华表示，这种公益引流与商业运营相结合的思路，体现的正是将军社区从“包租公”向“操盘手”的角色转变。

　　借势“工改”，亿元项目撬动租金倍增

　　在社区集体经济领域，将军社区走的是商业运营路线，小榄镇高沙社区和联丰社区则在工业领域打出了一套“工改+招商”的组合拳。

　　高沙社区辖区面积4.6平方公里，2025年社区集体经济总收入约1.39亿元，居民每股分红6300元。社区集体物业出租面积约60万平方米，规上企业累计产值超20亿元。

　　高沙社区聚焦六顷工业园重点改造项目，这是社区首个亿元“工改”项目。盘活低效建设用地总改造面积31.3亩，总投资超1.1亿元，拆除低矮旧厂房、锌铁棚，新建总建筑面积约7.6万平方米高标准厂房。

　　“改造后，园区成功引进3家优质企业，实现100%招商。”高沙社区党委书记、居委会主任冯辉垣告诉记者，预计每年可为社区带来租金收入1200万元，较改造前增幅达3倍。

　　记者了解到，高沙社区还启动了长和路厂房及“六顷”工改园二期等项目建设，并以30万平方米门业市场升级改造为引擎，全面推进门业市场改造升级。该项目面积约为242亩，规划分三期实施，现有建筑面积超10万平方米，目前已集聚门业生产厂企及贸易商150余家，其中规上企业3家。“通过完善产品研发、智能制造、仓储物流等配套功能，我们社区开始构建‘物流+智能家居’的产业生态。”冯辉垣说。

　　与此同时，高沙社区在营商环境优化上也下了功夫。投入约250万元实施辖区内5.2公里的“一河两岸”美化亮化改造，着力打造滨水生态景观；投入140万元将新联片卫生死角升级为休闲公园，让居民实现“推窗见绿、出门入园”。

　　“环境好了，企业才愿意来，来了也愿意留下。”冯辉垣表示，这种将生态优势转化为发展优势的思路，正在高沙社区形成良性循环。

　　在高沙社区的“工改”实践中，有一个细节值得注意：社区并没有简单地把旧厂房推倒重建了事，而是在规划阶段就考虑到了招商需求。六顷工业园新建的7.6万平方米高标准厂房，层高、承重、货梯配置都按照现代制造业的标准进行设计，这才有了“建成即招满”的效果。

　　“以前那种铁皮棚，层高低、消防差，稍微像样点的企业都不愿意进。”冯辉垣告诉记者，“现在不一样了，厂房建好了，我们能提供更好的营商环境给企业，企业在这里发展也会更有信心。”

　　同样，将军社区也借势“工改”政策红利，盘活低效用地，建成高端工业厂房——将军工业大厦。簇新的高楼、宽阔的道路、完备的配套设施，勾勒出现代化产业社区的崭新面貌。

　　目前，将军社区集体经济中商业板块占60%，工业占20%，其余为空地及商户。“过去社区发展以收租为切入点，模式相对单一，未来发展必须突破瓶颈。”潘东华表示，将军社区依托强村公司，逐步参与运营管理，不再局限于单一出租模式。

　　高质量招商，龙头企业带动产业集聚

　　联丰社区集体经济交出了一份更亮眼的成绩单：2025年，联丰社区现有可出租物业约63万平方米，集体经济总收入约1.67亿元。

　　该社区党委书记、居委会主任关顺景告诉记者，联丰社区的经营收入主要是厂房租金、土地承包租金、加油站和市场承包租金等，整体以物业租赁等固定租金类为支柱、土地配套为辅。

　　真正让联丰社区跑出加速度的，是一系列精准的“工改”政策和招商动作。

　　在“工改”方面，联丰社区聚焦聚宝、聚丰、聚新、聚安四大工业园连片改造，有效盘活低效工业用地。目前投入约6500万元建设占地约22亩、建筑面积约5万平方米的聚丰工业园，已完成验收并招租投入使用；投入约8000万元建设占地29亩、建筑面积约6.9万平方米的聚宝工业园一期工程，现已封顶，正在装修阶段，预计2026年上半年完工。

　　“建好厂房只是第一步，招到什么企业才是关键。”关顺景透露，联丰社区围绕家具、五金、精密灯饰等主导产业定向招商，引入坚朗精密、宏思德照明等优质规上工业企业入驻园区。“这些规上企业有效拉高了单位厂房租赁单价。”

　　更让联丰社区底气十足的是，崧盛电子、奥尼智能科技、万聚照明等龙头企业相继进驻。现时扎根联丰的工业产业规模已超过60亿元。“建优质厂房、招优质企业、获稳定高租金。”关顺景底气十足。

　　记者在联丰社区采访时注意到一个现象：这里的龙头企业之间已经形成了产业链协作关系。崧盛电子生产的电源适配器，供应给万聚照明的智能灯具生产线；奥尼智能科技的摄像头模组，则被多家中小五金企业采购用于智能门锁产品。这种“龙头企业+配套企业”的产业生态，让整个园区的企业黏性大大增强。

　　“企业不是孤立存在的，它们需要上下游、需要配套。”关顺景说，“我们招商的时候不是来者不拒，而是有意识地围绕现有产业基础去补链、延链。招来的企业能和其他企业产生业务往来，自然就留得住了。”

　　这种产业链招商的思路，让联丰社区的物业出租不仅单价高，而且稳定性强。企业之间形成了业务依存关系，搬迁成本变高，流失率自然降低。

　　向民生要后劲，社区经济反哺环境

　　记者注意到，这些社区在做好“商业运营”“工业升级”“招商选资”等工作的同时，也持续不断做好民生改善与环境营造，这既是集体经济发展的成果体现，也是未来持续发展的根基。

　　在将军社区，记者看到的不只是商业中心和工业大厦，还有正在规划的楼顶儿童公园。2000平方米的公益性儿童公园免费向居民开放，这在寸土寸金的南头镇中心区域显得尤为难得。

　　“我们算过一笔账，2000平方米如果全部拿来出租，一年至少能收几十万租金。”潘东华说，“但我们选择拿出一半做公益，为什么？因为有人流才有商流。儿童公园把家长和孩子引上来，旁边的集装箱商业才有生意做。公益和商业不是对立的，是互相成就的。”

　　这种“公益引流+商业变现”的思路，在将军社区已经不是第一次尝试。“将军美食时光机”夜市的成功，很大程度上也得益于周边环境的整体提升。道路宽敞了、灯光亮化了、卫生干净了，消费者才愿意来，商家才愿意租。

　　联丰社区同样在民生改善上下了功夫。2025年建成的时光公园，成为社区居民休闲娱乐的新去处。广乐北路和聚新路集体地完成硬底化，解决了长期以来的出行难题。拆除围墙围挡11处，新增停车场35个，规划新车位约380个。

　　“以前社区里到处都是围墙和围挡，路不通、车没处停，企业客户来考察都觉得不方便。”关顺景说，“现在我们拆了围墙、通了道路、建了停车场，整个社区通透多了。别小看这些细节，企业选择在哪里落户，看的就是这些实实在在的东西。”

　　这些看似与集体经济没有直接关联的投入，实际上正在产生长远的经济效益。环境好了，人才愿意来；人才来了，企业才留得住；企业留住了，租金才有保障。

　　从“工改”腾出的产业空间，到招商引入的优质企业，再到环境营造带来的宜居宜业氛围，北部片区三个社区正在形成一条完整的发展链条：空间是载体，产业是引擎，环境是底色，民生是目的。四者环环相扣，缺一不可。

　　记者手记

　　“房东经济”到“操盘手”的转型逻辑

　　记者连日来走访北部片区多个村（社区），看到一个清晰的发展逻辑，那就是社区集体经济正在经历从被动收租到主动运营的深刻转型。

　　过去，社区集体经济大多是“守株待兔”式的“房东经济”：把房子建起来，等着企业来租，租金收上来就算完事。这种模式在市场上升期可以活得很好，但一旦经济下行、企业外迁，风险就集中暴露。

　　现在，作为工业重镇的北部片区的三个社区不约而同地走向了更主动的发展模式。

　　将军社区选择了商业运营路径：通过精细化空间运营、场景打造和业态创新，把商业中心的每一寸空间都盘活，甚至把楼顶也变成了“聚宝盆”。更重要的是，他们开始依托强村公司逐步参与运营管理，不再局限于单一出租模式。

　　高沙社区用亿元工改项目证明了“拆、建、招”三位一体统筹的有效性：31.3亩土地，投入1.1亿元，产出1200万元年租金，3倍的增长空间不是靠运气，而是靠系统规划和精准执行。

　　联丰社区把工改和招商结合得更加紧密。四大工业园连片改造，总投资超过1.4亿元，同时围绕主导产业定向招商，引入龙头企业形成产业集聚。60亿元的产业规模，为社区集体经济提供了坚实的基本盘。

　　有意思的是，三个社区还有一个共同点，把环境提升和民生改善作为集体经济发展的重要组成部分。无论是将军社区的楼顶儿童公园，高沙社区的休闲公园，还是联丰社区的时光公园和停车场建设，都在向外界传递一个信号：这里除了产业高地，还有宜居家园。

　　从“包租公”到“操盘手”，从“守株待兔”到“主动出击”，从“单一收租”到“多元业态经营”，中山的社区集体经济正走出一条属于自己的突围之路。

　　统筹/何腾江 文/本报记者 李鑫 李颖奇 何腾江 通讯员 蔡焯浩 图/本报记者 夏升权 摄（署名除外 部分由通讯员提供）