《广东省物业管理条例》第十条规定：房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

　　二、业主的权利和义务

　　（一）业主的权利

　　《物业管理条例》第六条第二款规定：

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　1. 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　2. 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　3. 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　4. 参加业主大会会议，行使投票权;

　　5. 选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　6. 监督业主委员会的工作;

　　7. 监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　8. 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　10. 法律、法规规定的其他权利。

　　（二）业主的义务

　　《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　1. 遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　2. 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　3. 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　4. 按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　5. 按时交纳物业服务费用;

　　6. 法律、法规规定的其他义务。

　　三、业主大会的组成

　　《物业管理条例》第八条第一款规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　第九条第一款规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　四、应由业主共同决定的事项

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

　　(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　五、成立业主大会的程序

　　（一）组建业主大会筹备组

　　1. 《广东省物业管理条例》第十三条规定：百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

　　符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

　　业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

　　2. 住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定：筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

　　第十一条规定：筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

　　筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

　　建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

　　（二）筹备组筹备召开首届业主大会选举业主委员会，并对管理规约、业主大会议事规则进行表决

　　1. 《广东省物业管理条例》第十五条规定：

　　业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组履行下列职责:

　　① 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　② 拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

　　③ 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　④ 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　⑤ 召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款①至④项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

　　2. 第十六条规定：首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

　　六、业主委员会履职

　　（一）业主委员会的职责

　　1. 《广东省物业管理条例》第二十四条规定：

　　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责:

　　① 召集业主大会会议，向业主大会报告工作;

　　② 代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　③ 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　④ 督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题;

　　⑤ 配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

　　⑥ 法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。

　　2. 住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十六条规定：业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

　　① 管理规约、业主大会议事规则;

　　② 业主大会和业主委员会的决定;

　　③ 物业服务合同;

　　④ 专项维修资金的筹集、使用情况;

　　⑤ 物业共有部分的使用和收益情况;

　　⑥ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

　　⑦ 业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

　　⑧ 其他应当向业主公开的情况和资料。

　　（二）业主大会、业主委员会工作经费

　　《广东省物业管理条例》第三十五条规定：业主委员会日常工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

　　业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。

　　（三）业主委员会委员履职要求

　　《广东省物业管理条例》第三十条规定：业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为:

　　1. 挪用、侵占业主共有财产;

　　2. 索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　　3. 利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

　　4. 违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;

　　5. 泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

　　6. 其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

　　（四）业主委员会委员资格终止

　　《广东省物业管理条例》第三十一条规定：业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止:

　　1. 因物业转让等原因不再是业主的;

　　2. 因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　3. 任职期间被依法追究刑事责任的;

　　4. 本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

　　5. 业主大会议事规则约定的其他情形。

　　资料来源：《中华人民共和国民法典》

　　《物业管理条例》

　　《广东省物业管理条例》

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　　责编：陈吉春 视觉设计：彭晓光