对于普通居民而言,房产证不仅仅是一份法律文件,更是他们安居乐业的基础。没有房产证,居民们在法律上缺乏足够的保障,无法进行房屋交易、抵押贷款,甚至影响到子女的入学问题。板芙镇利华星座名苑二期居民最终拿到不动产权证的案例,也为解决类似问题提供了一个参考。
统筹/卢兴江
文/本报记者 卢兴江 见习记者 赖彤瑶 通讯员 梁耀洋 图/本报记者 文波
梦圆时刻
盼了11年,“大红本”终于到手了
“盼了11年的‘大红本’终于拿到手了,感觉这套房现在才真正属于自己!”5月11日,家住利华星座名苑二期的朱建儿激动地说。
当日上午,朱建儿和小区业委会成员赶到了板芙镇政府,将4面锦旗赠送给镇党委、镇政府职能部门,感谢他们在11年的时间里,攻坚克难,解民忧、纾民困。中山市不动产权登记中心有关负责人特意来到现场,将首批盖有大红印章的77本不动产权证,统一交到了业委会成员手中,当日转发给业主,其他203本待打印制作好后,将第一时间发放。
接到首批不动产权证后,小区业委会成员手捧“大红本”列队护送至小区。小区里彩旗飘扬,如同过春节。护送证书的队伍接近小区门口时,锣鼓喧天、醒狮起舞、鞭炮齐鸣,居民们用最热烈的方式,迎接历史性时刻的到来,表达心中的无比喜悦。
实际上,喜悦来得太迟,也太不容易了。
突发变故
开发商资金链断裂,小区成了“问题楼盘”
利华星座名苑二期住宅小区位于板芙镇湖洲村,西临通往中山主城区的板芙北路、东靠板芙镇第一中学、北距北台森林公园仅1公里,地理位置十分优越。备案资料显示,住宅小区共8幢,地上为15层,总建筑面积超过23000平方米,住户为280户。项目于2012年1月18日正式动工兴建,2013年2月19日完工。
朱建儿家的老宅就在离小区不远的村子里,由于年久失修,漏雨严重,就想着按揭一套商品房,改善居住环境。看了很多楼盘后,朱建儿觉得正在开发的利华星座名苑二期楼盘不错,就凑了10多万元的首付款,按揭了一套91平方米的小三房。然而,就在他办理入住之时,令人吃惊的消息传到了耳边:“开发商没钱给项目承建商了,承建商不给资料开发商,开发商给户主办不了产权证。”听到这个传言,朱建儿的心都凉了,“是我坚持买这个小区住宅的,因此都不敢跟家人和亲戚们说!”
随后,传言很快变成了现实。朱建儿购买的楼盘因开发商资金链断裂、规划不符、工程款纠纷、法院查封等诸多问题,业主无法拿到产权证,项目也被市里列为“问题楼盘”。
业主维权
难题一个接一个,但最终都破解了
朱武滨是利华星座名苑二期业委会主任,小区业主之一。2013年,考虑到小孩就学问题,朱武滨在小区购买了一套学区房。“2014年冬季,说好要给业主办产权证书的,但一点动静都没有,相反,售楼部先撤了。”朱武滨感觉不对劲,就约了微信群的几个业主到政府相关部门了解情况,这才知道开发商的资金链断了,欠了承建商的钱,承建商不愿提供建设资料,导致住户无法办理产权证。没有产权证,业主们很多计划好的事情办不了,对小区也没有归属感,艰辛的维权之路就此开启。
业主们各自维权后发现,根本解决不了问题,于是,有人提议成立业主委员会,派业主代表依法依规维权。2015年,利华星座名苑二期的业主们开始筹备业主委员会,遗憾的是,因种种原因,未能及时筹备起来。2018年,在政府有关部门的协助下,业主们开始票选,最终7名业主被确定为业委会成员,朱武斌被推选为利华星座名苑二期业委会主任。
业委会成员首先拜访了政府职能部门,职能部门给出的建议是,考虑到开发商名下的资产均被法院查封,无能力协助业主解决办证问题,建议楼盘业主转换思路,在政府的支持下,以“自救”形式解决问题。
没有其他好办法的业主们只好展开“自救”。此后的时间里,业委会多次召开业主会议,统一想法,根据小区现状走竣工验收、规划验收和综合验收等程序。“这个过程涉及小区开发商、承建商、业主以及政府管理部门等,难题一个接着一个。不过,在政府有关领导的鼓励和支持下,都一一得到破解,最终,小区业主们圆了产权梦。”朱武斌说,规划验收时,按要求很难过关,当时有些心灰意冷,也有了放弃的念头,但在板芙镇政府有关领导,尤其是综治办主任的开导和鼓励下,业委会的成员们都坚持了下来,这才有了今天的结果。
政府作为
各方发力,综合施策,扫除办证障碍
接到利华星座名苑二期业主们的诉求后,板芙镇党委、镇政府高度重视,及时召开专题会议研究,下决心跟进到底,想尽一切办法破解难题,让业主们尽早拿到梦寐以求的产权证。为此,镇政府成立了利华星座名苑二期“问题楼盘”工作专班,并按市“问题楼盘”办的要求制订“一楼一策”专项解决方案,同时,安排专人与市职能部门密切联系,定期召开分析、研判会,明确楼盘验收推进中的难点、堵点,以项目各分项验收为靶心,综合运用政策、法规及思想教育等手段,逐一剖析梳理,多元联动推动问题的妥善解决。
容永茂是板芙镇城市建设和管理局副局长。“问题楼盘的处置往往需要牵扯到许多部门,为了能尽快为群众解决办证问题,我们专门成立了问题楼盘处置专班。”容永茂介绍,2021年初,由镇城建局、综治办、公安分局等职能部门组成的工作专班正式成立,并按照要求精心制定“一楼一策”方案,全面掌握问题楼盘的成因和症结。
工作推进过程中,工作专班先后组织召开推进工程竣工验收专题研讨会20多场,探索出兼具科学性和可行性的“问题楼盘”问题解决模式,充分运用情理、法律、行政等手段,促使督促建设、勘察、设计、监理、施工单位项目五方承担主体责任。经过多次开会研讨,最终捋清该小区办理不动产权证书的两大障碍:完成项目规划验收、联合验收。这个过程环环相扣,但凡任何一个环节走不通,就意味着办证无法顺利推进。
完成项目规划验收,是推进利华星座名苑二期房屋不动产证办理的其中一个关键环节。2021年3月26日,利华星座名苑二期工程顺利完成项目竣工验收。在跟进下一环节的过程中,专班人员发现,小区车位不足、绿化率不达标、垃圾房不按规划报建等问题成为规划验收难点。“施工单位由于工程款纠纷不愿跟进后续问题,我们必须另辟蹊径寻求解决方法。”容永茂说,针对此类情况,工作专班通过调查研究、总结经验,小区业主可根据《广东省物业管理条例》第二十二条,以幢为单位召开业主代表大会表决,采用“现状规划验收”的方式破解以上难题。2023年9月15日,工程顺利完成项目规划验收。
“竣工资料需要上传到市城市建设档案馆系统,经审核合格后领取到档案入档证明文件,入档证明和其他分项验收资料齐全后才能办理联合验收。”容永茂介绍。在最后环节,施工单位坚持以未收取工程款完毕为理由,不愿配合办理竣工资料入档案馆,办证流程就此卡住。能否用其他证明代替竣工资料?带着这个问题,工作专班找到市各相关部门沟通协调,经过一番努力,市城市建设档案馆工作人员提供了解决方案,出具房屋安全鉴定报告即可代替竣工资料。在全体业主的配合支持下,顺利筹集资金25.20万元进行竣工测量、分户测量和房屋安全鉴定工作。并于今年4月8日顺利完成档案接收。4月10日,项目终于顺利完成联合验收,彻底扫清了办理不动产权证的前期障碍,打通了业主办证的所有堵点,在政府引导和业主“自救”下终成正果。
有始有终
5月底完成 所有房产证出证工作
4月30日,中山阵雨。通过市不动产登记中心快捷审批,板芙镇利华星座名苑二期第一本不动产权证顺利出证。见证这一历史性时刻的一名业主心情非常激动,随即给板芙镇有关领导发了一条短信:“你们是我们一路披荆斩棘闯关的领航人,没有你们的不懈努力,我们坚持不了这么久。11年了,感触颇深。在看到第一本证落地的时候,这一路的艰辛如同电影画面,历历在目,心中也是五味杂陈。”
当天,板芙镇党委书记闫东平也要求工作专班 :“有始有终,坚持不懈,尽快把剩余的房产证办下来!”
截至记者发稿时,利华星座名苑二期已有100户业主拿到了不动产权证,另有180户业主的不动产权证正在办理中,计划在本月底前,所有业主都能拿到属于自己的“大红本”。
朱武滨在利华星座名苑二期住宅小区购买的住房只有70平方米,因为家里人口较多,住在一起有些拥挤,拿到不动产权证后,决定卖掉,然后换一套更大的住房。朱建儿则想多炒几个菜,高高兴兴地庆祝一下。
两点启示
凡事总有办法 只要大家拼尽全力
利华星座名苑二期“办证难”破解后,板芙镇城市建设和管理局作了一个简短的总结,他们认为凡事总有办法,只要大家拼尽全力。在利华星座名苑二期案例中,两点启示是打开难题问题的“金钥匙”,也值得关注。
一是政府引导和业主“自救”是解决难题的好措施。利华星座名苑二期280户业主办不了产权证的事情发生后,板芙镇立即跟进,通过多次调查了解,找到了问题的关键点,而后对症下药,引导业主依法依规维权“自救”。落实措施的过程中,政府依照物业管理条例,建议小区业委会以幢为单位,召开业主代表大会表决,采用“按现状规划验收”自救模式,先破解项目车位不足、绿化率不达标、垃圾房不按规划实施等难题,业主们及时筹集了测量费,邀请权威机构,对楼盘竣工进行测量,最终项目通过了最艰难的规划验收。
二是维护群众合法权益,必须事无大小,持续跟踪督办直到矛盾案结事了。本案中,板芙镇急群众之所急,想群众之所想,没有简单以程序办结为目标,而是真正做到案结事了。破解问题的过程中,板芙镇综治、信访、城建等部门本着用心听民声、竭力解民忧的工作理念,全程跟进从不言弃,不厌其烦反复协调,强化跟踪督办、及时反馈报告、持续推进落实,让群众明白事情有人跟、工作专人管,最终放下心中“石头”,重拾对政府的信任。
记者手记
站在“民心”角度,破解深层次难题
经过政府悉心引导和业主努力“自救”,中山市板芙镇利华星座名苑二期的280户居民历经11年的漫长等待,终于拿到了属于自己的“大红本”(不动产权证)。此前的3月15日,黄圃镇举行格林花园复工复建仪式,沉睡近10年的“烂尾楼”迎来“重生”,数百户业主的安居梦即将变成现实。这两个看似独立的事件,实际上都折射出中国房地产市场中存在的一些深层次问题,而两镇打开难题的“钥匙”,也为其他同类问题的解决提供了可复制和借鉴的路径和经验。
从两个案例的发展过程来看,均为开发商资金链断裂,引发债务纠纷,最终导致项目无法办理房屋产权证或项目停工变成“烂尾楼”。板芙镇利华星座名苑二期的业主拿不到产权证,居民们在法律上缺乏足够的保障,无法进行房屋交易、抵押贷款,甚至影响到子女的入学问题。黄圃镇格林尚坊花园烂尾,带来的结果是,居民多年的积蓄很可能打了水漂,给家庭带来巨大的损失。
从这个角度讲,让居民拿到“大红本”就是保民心,保交楼也是保民心,政府管理部门都应该站在民心角度,用心用力用情破解房地产市场深层次难题。
板芙镇和黄圃镇破解房地产市场深层次难题的成功经验表明,政府已经站在民心角度,正在努力解决历史遗留问题,保障居民的合法权益。两个案例中,业主代表发自内心,均为当地政府职能部门赠送了锦旗,这也说明了党委和政府的做法赢得了“民心”。