作为广东省“百千万工程”首批典型村，记者近日实地探访发现，该社区用三年多时间，将土地“存量”转化为发展“增量”，让集体物业成为村集体经济的“造血机”和村居民幸福生活的“压舱石”。

　　■新建产业厂房23.3万平方米，让资产增值

　　早在上世纪，永宁社区便凭借村办企业的蓬勃发展率先走上了“富起来”的道路，成为全国首批“千万富翁乡”。目前，社区集体物业以工业厂房、商铺、专业市场为主。然而，随着时代发展，曾经的先发优势逐渐失去。

　　“以前建的厂房大多是低矮锌铁棚，不仅容积率和收益低，还存在消防设施不完善、安全隐患突出等问题。”永宁社区党委副书记、居委会副主任伍志昌坦言，零散的土地物业格局无法承接优质大型产业项目，不少地块只能租给小型低端加工企业，租金收益长期徘徊在低位，土地资源的价值没有得到体现。

　　破解土地要素制约，成为永宁社区高质量发展的必答题。2022年，永宁社区正式启动低效工业园改造与集体物业升级工作。以连片改造、标准化升级为核心，社区累计拆除整理低效工业用地近500亩，新建高标准产业厂房23.3万平方米，先后推进华中路低效工业园改造、永宁工业大道片区改造等多个重点项目。

　　“只有集体经济壮大了，才能为居民福利提升、公共服务提质提供稳定可持续的经济支撑。”伍志昌介绍，社区期望通过推进旧改与物业升级，破解发展瓶颈，提升容积率和物业品质，为优质产业腾出发展空间。同时，也要实现资产增值，全面提升集体物业品质与土地利用效率。

　　这样的故事，已在小榄全域铺开。小榄镇党委副书记吴铸辉介绍，自2022年中山启动“工改”以来，全镇累计盘活拆改低效用地328宗、逾6600亩，建成高标准厂房超550万平方米，挂牌出让工业用地16宗、约560亩，创新落地7项全市首创“工改”模式，改造实绩领跑全市。依托空间再造，破解年均新增工业用地不足60亩、无十亿级产业项目的困境，全方位驱动产业迭代、城乡焕新、安全提质，彰显区域重镇使命担当。同时，小榄推行极简审批、全周期企业服务，以及80亿元金融授信、镇级创投基金等多元金融赋能模式，统筹市镇村三级资金资源，高效破解“工改”中资金、土地整合核心难题。

　　■现代化新园区成功吸引24家优质企业进驻

　　华中路低效工业园改造是永宁“工改”的重点项目。该园区总规划面积约150亩，分为44亩启动区和105亩整备区，全部建成后总建筑面积将达27.5万平方米。

　　“改造前，这里是典型的‘散乱污’片区，低矮的锌铁棚整体容积率仅0.7，多为小型低端加工企业，产业杂乱、安全隐患突出。”伍志昌透露，经过“工改”推动，这里多栋七层高标准现代化产业厂房拔地而起，统一配齐标准化消防、配电、通风系统，同步配套公寓楼、停车场、商业便民服务等设施，一个规范化、现代化的产业园区初具雏形。

　　“如果没有社区的定制化改造，我们根本不可能连通一、二层，打造全长近百米的生产线。”在华中路工业园的广东美宣卫生用品有限公司（下称“美宣公司”）生产车间，副总经理布华锵指着正在高速运转的机器说道。得知企业需要将一楼生产的半成品直接输送到二楼进行分切包装，永宁社区就和企业一起研究，在厂房内预留了输送通道，使得一楼与二楼的生产线可以无缝衔接。

　　“以前的旧厂房只有4.5米高，大型设备根本进不去，一层只能放两三台小型机器，产能一直上不去。”布华锵回忆道，新厂房7.5米的层高，使企业可以引入大型自动化设备，让复卷、分切、包装等工序自动化程度大幅提升，现在一条生产线的产能，相当于过去整个厂的产能。

　　作为永宁社区土生土长的企业，美宣公司在华中路工业园租下了五层厂房，面积扩大使得层数、压花、纸张品类都可以多样化生产。如今，企业年产量超万吨，产品供应商场、高铁、企业等多个场景，较搬迁前实现了翻倍。

　　更让布华锵满意的是园区的产业配套和服务。“小榄的五金配套太完善了，机械配件坏了，5分钟就能找到维修厂，买轴承、皮带、齿轮根本不用跑远。”布华锵表示，社区还组建了专属园区服务团队，常态化走访企业，精准解决用电、用工、政策对接等各类难题。

　　美宣公司的发展是华中路园区产业升级的一个缩影。截至目前，园区已成功引入纸类制造及印刷、五金塑料、电子电器、照明灯具等24家优质企业，其中规上企业8家，初步形成了产业集聚、生态优良的发展格局。这些企业不仅带来了更高的税收和租金收益，还为当地创造了大量就业岗位，带动了上下游产业链的协同发展。

　　吴铸辉介绍，小榄首创“集体自改+行协招商”模式，通过“工改”赋能五金、脚轮等多个传统产业迭代，联动榄商回归、靶向招引链主企业，实现传统产业焕新、新兴产业集聚发展。

　　■“工改”增加辖区人流量，临街商铺出租率提高

　　“工改”的最终目的，是让发展成果惠及全体居民。在永宁社区，随着一个个“工改”项目的落地见效，居民们的获得感和幸福感正在不断提升。

　　“当初村里说要拆旧厂房搞改造，居民心里还是存有疑虑的。”伍志昌表示，当时不少居民一方面怕新项目招商不顺、运营不佳，导致集体收益下滑，影响分红；另一方面担心大规模施工会造成噪声、粉尘污染，破坏居住环境。

　　为了打消居民的顾虑，社区多次召开宣讲会，详细讲解旧改方案和收益预期。在改造过程中，社区坚持拆旧建新同步推进，有序衔接原有租户的腾挪迁移，并协助企业办理增资扩产以及技术改造，在保障集体经济收入稳定的同时，推动集体物业的改造升级。

　　如今，居民们的担心早已变成了安心，以往社区里的破旧厂房和杂物，变成了整洁的现代产业空间，整体环境、配套设施全面升级。随着园区企业的入驻，辖区内人流量明显增加，自建出租屋和临街商铺的出租率都提高了。

　　除了租赁收入的增加，集体收益的增长还体现在公共服务的全面提升上。据了解，除股份分红外，永宁社区将集体收益重点投入到基础设施建设和民生保障领域。养老方面，建成了居家养老服务中心，定期为老人提供免费健康体检和文娱活动。教育方面，设立了奖学助学基金，协助辖区内中小学升级硬件设施，让孩子们享受到更好的教育资源。医疗方面，完善了社区卫生服务站功能，落实居民医保补贴和重大疾病帮扶政策，打通基层就医便民渠道。

　　“我们还推进人居环境整治，建成了多个‘四小园’和健身休闲公园。”伍志昌表示，永宁社区通过不断优化停车场建设，实现辖区内绿化提升、智慧安防全覆盖。与此同时，新时代文明实践站、香山书房等文化阵地的建成，也让居民的精神文化生活更加丰富多彩。

　　永宁社区的“二次创业”，正是小榄镇以“工改”实现多维共赢的集中体现。吴铸辉表示，小榄以“工改”统筹生态治理、安全整治与绿美建设，以空间革命激活发展动能，已成为中山落实“百千万工程”、强镇兴村的样板。

　　策划/黄凡 付陈陈

　　统筹/何腾江 采写/本报记者 李颖奇