半年前，她每天出门都充满忐忑。“今年1月，旧的物业公司通过一纸公告，告诉我们要退场。当时全体业主都十分担忧，因为我们这里没有业委会。万一出现物业断档、交接混乱的情况，后果不堪设想。”让她和邻居们没想到的是，短短几个月后，新物业就顺利进驻，服务无缝衔接。“感谢南区街道、良都社区的帮助。”前不久，小区业主代表专程将三面锦旗送给南区街道办事处、街道城市建设和管理局和良都社区，感谢他们的付出和努力。

　　■物业仓促离场，社区依法介入

　　德商·樾玺花园是南区街道近年交付的新建小区，有住宅365户、人才房488户和商铺18间。由于业主构成较为复杂，既有本地的住户，也有不少港澳及长期在海外的业主，一直没有成立业委会。今年1月，原物业公司由于经营策略调整，提出退场申请，计划于5月底正式撤出小区。

　　彼时，小区尚未成立业主委员会，没有能够牵头来推进物业依法更换的主体；同时该小区还存在一些产权不清晰的问题：人才房的权属尚未明确，原物业移交的业主信息台账不完善，甚至开发商已无法联络；加上业主居住分散、部分在境外的业主联络不便，要实现小区的物业平稳更换，几乎没有可以牵头的“主心骨”。

　　不少业主都担心，一旦旧的物业公司按期撤出，小区会出现垃圾清运停滞、门岗安保缺位的服务真空，日常居住会受到直接影响。了解到小区业主的情况后，南区街道党工委第一时间响应，提出要以党建引领破解基层治理难题，明确由良都社区居委会依据《广东省物业管理条例》相关规定，依法代行业委会职责，牵头推进物业更换全流程工作，为小区后续工作迅速补上“主心骨”。

　　■用“笨办法”啃下“硬骨头”

　　良都社区党委副书记李镜源说，现代商业小区的业主来自五湖四海、诉求五花八门，不同的家庭结构对物业公司的服务需求也是多元的。要合法合规完成物业选聘，第一步要摸准全体业主的底数，然而该小区业主信息不全、产权不清、境外业主联络难，这些都是摆在社区面前最现实的难题。

　　“做群众工作，没有捷径，有的只有‘笨办法’——直接联系群众。”李镜源说，近年来，南区街道积极践行“四个万家”普遍直接联系群众工作，积累了联系群众的工作经验。社区党员干部错开上班时间，利用夜间和周末逐户上门核实信息；对港澳及海外的业主，联合物业管家、热心业主通过电话、跨境视频点对点联络确认；同时对接市自然资源局，调取小区不动产登记的原始产权台账，逐户比对核对信息，按法人、内地业主、港澳籍业主分类建档，厘清每一户的专有面积和表决权重。

　　经过一段时间的走访核对，一份权属清晰、联系畅通的业主底册最终建立。

　　底数摸清后，社区党委在各楼栋里推选出15名热心公益的楼栋长，再从中选出5名代表组建了居民议事小组。社区党委先后召开12场居民议事会，从物业选聘方案、服务标准到合同条款，所有关键环节都充分征求业主意见。

　　针对人才房产权遗留问题，街道启动多方联动机制，对接了翠投集团，通过协商确认人才房权属，明确其纳入小区统一物业管理，逐一解决了阻碍物业更换的难点堵点。

　　选聘过程中，良都社区首先面向社会公开发布招标公告，由街道职能部门、社区、居民代表、楼栋长代表共同组成评审组筛选投标企业，最终交由全体业主投票表决。最后，深圳万科物业以99.7%的赞成率高票中标。

　　今年6月1日0时，新老物业顺利完成交接，实现当天交接、当天上岗、当天运转，全程没有出现服务空档。新物业进驻至今，小区物业服务始终平稳运行。近期，新物业陆续对小区绿化进行修剪养护，更换了地下车库的照明设施，小区的居住环境正在逐步改善。“我们上班族早出晚归，对小区最基本的要求就是安全舒适，实现安居乐业。”霍小姐说，目前的居住状态让她觉得很踏实，也期待后续物业能持续优化服务细节。

　　“以前觉得小区很多事情都是跟物业沟通，让物业解决和管理。物业更像这里的主人。现在我们有了楼栋长和议事会，我们感觉自己是真正的主人了。”业主代表张先生感慨道。这种“大家的事大家议”的模式，不仅让物业更换方案获得了广泛的群众基础，还为以后的小区治理奠定了良好的基础。

　　专家点评

　　社区党委“补位不越位”的

　　经验值得推广

　　陈亚辉（电子科技大学中山学院人文社会科学学院党总支书记、副教授，中山市社会工作者协会会长）：

　　南区街道依托党建引领实现无业委会小区物业平稳更替，是城市基层小区治理的鲜活样板。一是通过党建引领，社区党委补位但不越位，当小区因缺少业委会出现治理真空时，街道、社区党组织主动作为，依法靠前承接管理职责；二是落实全过程居民协商，线上线下全面摸排业主诉求，议事磋商、物业招标、业主投票全流程阳光公开；三是搭建多方协同处置体系，依托“社区吹哨、部门报到”机制，妥善化解产权纠纷、开发遗留等历史难题。

　　中山超半数群众居住在住宅小区，小区治理事关群众的获得感、幸福感、安全感。要及时总结提炼优秀的治理经验和标准化处置流程，特别是在全市自治力量薄弱、矛盾突出的住宅小区推广落地；要健全治理资源下沉机制，统筹人员、管理、服务力量向住宅小区倾斜，夯实基层治理最小单元；要培育发展小区社会组织，激活邻里熟人网络，引导业主主动参与自治、助推业委会规范培育，盘活小区内生治理资源，筑牢基层治理根基。

　　本报记者 徐钧钻 通讯员 马燕仪 杜文程