低效工业用地的升级改造（以下简称“工改”），以及切实精准的匹配招商，是推动中山市产业转型升级、坚持城市内涵式发展、做好“打赢工改攻坚战”后半篇文章的关键举措。“工改”与招商并重并行，是中山市贯彻实施《广东省深入推进全域土地综合整治助力百县千镇万村高质量发展工程意见》《广东省加快扩大工业有效投资实施方案（2025—2027）》，落实落细省“百链韧性提升”，锚定“存量提质、城乡共富”双重目标，坚持制造业当家，以城市更新为抓手，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市的切实行动。

　　一、深化“链友”思维，把握“工改”招商的主动权

　　“工改”实现了土地的立体开发、连片开发，使“工业上楼”、企业扩产、招引新项目和大项目成为可能。地方政府在招商活动中往往急于签约“链主”（特别是“头部企业”或“小巨人”），力图引进或构建具有一定规模的产业链，为本地企业或产业集群“降本增效”和“迭代升级”。然而，市场经济中，产业链的展现、效果及其变化，依赖企业链、价值链、供需链和空间链的“四维”对接机制，其中任何一“维”遭遇瓶颈制约或匹配失序，产业链都将难以发挥作用。

　　因此，要跳出“重招商、轻运营”的传统模式，通过精细化管理提升园区服务质量，用市场化运作激活园区内生动力，进而提高资源利用效率、优化资产配置。要引导市镇招商职能部门从过去瞄准“链主”的思维定势走出来，树立和深化“链友”思维，不仅要考虑项目的大小、投资的多少、企业的知名度，更要考虑项目对我市产业集群的契合程度，大力引进中山产业紧缺的链条企业，补足、增强和延伸产业链，通过务实有效的招商工作，全面巩固“工改”成果和提高实体经济的核心竞争力。

　　“链友”思维要求“工改”招商政策的制定、实施及其完善。要努力把握链条企业的“急难”需求，建立“政策工具精准赋能、市场模式创新驱动、产业规划引领贯穿”的低效工业园改造升级体系，兼顾效率与公平，以法治和创新“活化”存量土地及新一代工业楼宇的空间价值。同时，要谨慎使用“零地价”、零租金招商手段，以避免“皮包公司”和“空壳”企业的投机行为。所有连片“工改”项目方案必须配套 3 年以上产业运营方案，优先选择具备产业链服务经验的运营商，考核指标从“建成面积”改为“链友企业入驻率、本地配套率、亩均税收”；对仅卖房不运营的开发主体取消容积率奖励、分割转让权限。

　　二、进一步优化机制创新，推进“工改”招商落细落实

　　工业用地“存量提质”的核心，在于通过空间重构与功能提升，实现工业用地资产的经济、社会与环境价值再生，为先进制造业集群的培育和迭代升级提供质量高、机制优、弹性强的产业空间载体。为此，“工改”、招商主管部门和镇街基层要通力合作，针对“工改工”中利益统筹、空间转型、协同实施等三大难题，综合考虑市场因素、标准规范和长短期结合的要求，形成兼顾公平和效益的权益分配规则，合理维护工改“活化”后的土地价值及其各关联主体的发展权益，从“给政策”“给用地”转向“搭平台”“发信息”，从“单一项目招引”转向“产业生态培育”，通过产权界定、激励重构与程序优化，为市场主体提供了稳定的预期和清晰的行动指南。具体包括以下内容：

　　一是建立“利益统筹、产业升级、空间转型、协同创新”的“工改”框架。复盘和总结小榄、古镇、横栏跨镇万亩产业园一体化改造的实践得失，进一步优化和完善连片改造、跨村利益统筹的政策体系，落实“深中六个一体化”配套细则，强化工业用地容积率的分类管理，驱动权利人和社会资本主动参与“工改”招商。联动“百千万工程”构建梯度产业布局，科教力量强的重点街道和镇区“工改”载体承载研发、核心零部件中试环节，一般镇街则集中布局配套批量生产和加工环节，形成全市域的产业链协同，避免镇街招商的同质化内卷。推动传统制造业企业的“数智化”改造，将“工改”厂房建设与企业数字化转型结合起来，对于入驻规上企业完成数字化的二级（含）以上改造的，给予园区运营商额外配套奖励，以空间更新带动产业技术迭代，发展新质生产力。

　　二是分类改造，差异化配置资源。根据各园区的产业排污和地块效益，划分为改造提升、限期搬迁、收储发展、保留提升等类别，进行针对性的“工改工”。比如改造提升区主要为高新技术企业、规上工业企业等优质企业，以及产业关联度大的中小型企业，近期以微改造和局部重建为主，以促进扩容升级。

　　三是动态编制细分领域链友的需求图谱，替代传统链主招商清单。坚持“盘活存量、赋能增量”，大力发展以智能电子、智能装备、智能家居、人工智能“四智”为代表的智慧产业链。扬长补短，围绕中山“四智”+新能源、新材料、节能环保等战略性新兴产业建链、延链、补链、强链，收集本土规上企业、上市链友企业配套采购清单，建立“需求端-工改园区载体-潜在链友供应商”三方匹配数据库，推行“按图索骥、双向卡位”精准招商。同时，按照“一园一策”制定链友产业准入的负面清单与正向目录，大型产业园聚焦新能源、储能、人工智能等战略性新兴产业；中小型工改园区立足智能家居、智能装备等传统优势产业，优先引进具有补链、强链功能的配套企业，适当引进占地需求不大的新创新企业，逐步淘汰“三高一低”企业。

　　四是用活“朋友圈”，把准“方向盘”。搭建和激活商会、行业协会等常态化对接平台，积极发挥家具、五金、智能家电协会等平台作用，施行“链友引企”激励机制，对成功引进配套企业的运营商和引荐企业给予双重“奖补”，把招商重心从政府单向出击转为产业集群自发聚合。

　　五是注重工业园“就地升级”，提升旧楼宇“微改造”成效。加快“工业用地复合利用”和“产城融合”进程，在大型工业园配置一定比例的研发、办公、商业及生活服务等配套设施用地，通过空间重构、建设高标准厂房等方式进行二次招商，将“沉淀资产”转变为“活力资本”，实现土地资产的可持续运营。对存量本土链友企业的扩产需求，优先匹配就近微改造厂房、简化报建；对外地型链友企业的配套需求，提供园区公共检测、环保共性产业园共享服务。

　　六是创新“城市合伙人”资本合作机制，落实落细“共赢”目标。设立市级“工改”产业引导基金，以股权投资方式参股优质链友项目，不单纯依靠土地优惠；政府、运营商、链友企业共担园区运维成本，共享长期产业增值，建立长期互利绑定关系。

　　七是巩固政府引导、多元主体参与的工业集聚区整合成果，充实资金平衡、产权处置、村集体参与的实操机制，扩大城市更新长期特别国债、市级“工改”产业引导基金、政策性低息贷款的覆盖面，规范和畅通产业园公募 REITs（不动产投资信托基金）的“工改通道”等；明确村集体、改造运营商、入驻链友企业三方成本分担规则，零散小地块推行“村集体出地、链友企业出资建设、收益按股分红”联合改造模式；完善村集体风险保障机制，健全“集体物业保底租金+增值分红”的双层收益模式，以减缓市场下行期村集体收入的震荡强度。

　　八是妥善解决历史遗留问题，增强“工改”招商收益的可预期性。进一步明确新三年（2026—2028）“工改”政策，进一步明确30亩以下自有厂房的“工改”实施主体（企业）简化报建流程，需要完善用地手续但无重大争议的，开通“通过工改补办不动产登记”“可抵押融资”的便捷通道，以此降低中小企业参与自主改造的前置成本，激活存量厂房业主内生改造动力。

　　作者分别系中山市社科联一级主任科员，高工，博士；广东国地规划科技股份有限公司中山分公司总经理，高级工程师。