开栏语

　　汇集“百千万工程”智慧力量

　　为深入贯彻习近平总书记视察广东重要讲话、重要指示精神，认真落实省委“1310”具体部署，加强对“百千万工程”的智力支持。今年9月，中山市“百千万工程”指挥办联合中共中山市委宣传部举办“百县千镇万村高质量发展工程”系列征文活动。活动得到社会各界的踊跃支持，共收到征文233篇，经过专家评审，最终33篇作品获奖。

　　为进一步激发全社会共谋“百千万工程”、共绘强镇兴村“同心圆”的强大力量，本报开设“汇集‘百千万工程’智慧力量”栏目，今起陆续刊发获奖作品，助力强镇兴村“1388”行动，念好“强、美、治”三字经。

　　摘要：在参加我市西北部镇区某村的“工改”工作中，通过灵活运用法律法规和“工改”政策，阐明变造合同虚假诉讼后果，协助村委圆满处理侯某某租地和依法拆除三某钢材违建，顺利完成“工改”任务。

　　总结两个“工改”拆除典型案例，抛砖引玉，供大家参考。

　　■第一个案例是灵活运用“工改”政策，圆满解决侯某某租地问题，将其纳入“工改”，达成三赢。

　　侯某某租地6亩，建有6层19300平方米标准厂房，租期还有5年，年租金12万元，要求按每平方米2000元的标准，赔付约4000万元。

　　主要困难：

　　1.该租地每亩年租金2万元，“工改”意向投资年租金为9万元，相差悬殊。实控人为该镇乡贤，德高望重，拆除阻力很大。

　　2.承租人索赔4000万元，村委预计最少也要赔付3000万元，难以承受。该村党委书记刚调离，由村党委副书记临时负责，村民对“工改”存在疑虑，缺乏积极性。

　　主要做法：

　　1.厘清相关法律问题，奠定法律解决基础。经研究，该地无土地证，建筑属违建，合同无效。根据土地管理法，违建依法由市自然资源局组织拆除，可没收实物或者违法收入，并处罚款。拆除后，该村按合同剩余期限赔付双倍租金120万元，或按建筑物残值赔付不超过100万元，不足“工改”后2年收益，远低于索赔金额。同时，根据我市政策，该建筑建成不足5年，建筑标准在“工改”可保留建筑范围内，可纳入“工改”，按“工改”政策办理土地证和房产证。

　　2.做好普法工作，提高“工改”积极性。多次组织村委、村民代表到法制部门，由法律人士普法，讲解相关案例，增强大家推动“工改”增加村集体收益的信心。

　　3.积极阐明市“工改”决心和法律关系。深入解读市违建快查快处工作指引，降低承租人以拖待变心理预期。尤其针对当年低价租地违规获利问题，市“工改”指挥部将协调市纪委监委深挖查处。同时，争取市“工改”指挥部莅临现场调研指导，坚定村委“工改”决心，给承租人制造强大心理压力。

　　4.摸清实际情况，提出解决方案。按2017年建筑标准计算出建设成本为2300万元，摸清目前年收益为308万元。在此基础上，提出立即拆除、5年到期后拆除、续租10年和续租20年等解决方案，分别列明每个方案双方的收益得失。由村委按先短后长，年轻人打头阵长者圆场的谈判策略，开展多轮谈判，摸清底线。

　　5.由镇领导主持谈判，达成三赢协议。由镇领导组织主持最后一次谈判，经艰苦协商，公平公正达成三方共赢合作协议：该地纳入“工改”，土地和建筑物办证到村集体名下，重新签订15年（续租10年）租约。镇政府收益：按“工改”税收标准，年纳税额由10多万元增加到180万元以上。村集体收益：村集体名下增加19300平方米标准厂房，年租金头5年从12万元增加到70万元，第5年至第15年增加到100万元，第15年开始预计500万元以上。承租人收益：避免该建筑按违建拆除，并罚没非法所得，增加了10年租期，总收益预计超过5000万元，比原投入翻倍。由于前期准备充分，承租人降低了心理预期，解决条款都在村委接受范围内，双方握手言和，携手合作。

　　■第二个案例是阐明变造合同虚假诉讼后果，依法拆除三某钢材违建。

　　三某钢材租地20亩，2022年6月30日到期，建有12000平方米钢结构建筑。

　　主要困难：

　　1.实控人通过替换内页，制作一份2035年到期的变造合同，以此要求村集体赔付2000万元。散布“工改”违法违规，赶走整死规上企业，造成大量失业的惨况。

　　2.实控人通过各种渠道给镇领导和村集体制造压力，甚至组织人员包围村委，恐吓村干部，要求村集体负责解决搬迁置换用地。

　　3.厂内库存有钢板钢条等数千吨钢材，难以找到存放场所。

　　主要做法：

　　1.厘清租地和合同法律关系。一是该租地无证，建筑属违建，合同无效。根据土地管理法，由市自然资源局组织拆除，可没收实物或者违法收入，并处罚款。二是村、镇保留的租地合同，均为2022年6月30日到期，依法收回，无须赔付。三是找时任村党支部书记做笔录，确认只签订过0.34亩租地合同。初步认定实控人是以0.34亩租地合同的签名、印章所在页，替换为20亩租地合同内页。因变造合同的签名、印章不假，公安部门难以立案处理，只能到法院起诉解决。

　　2.积极提供临时搬迁用地，减少拆除阻力。首先，查清该企业年纳税额35万元，非规上企业，达不到由政府安排搬迁安置用地的标准。但镇政府、村委仍积极为其找寻，多次组织镇主要领导参加的协调会，先后实地带看多块12至25亩用地，表达镇、村诚意，降低承租人怨气。

　　3.阐释市“工改”决心和法律意见。一是依法处理。对合同存在异议，可向法院起诉，根据判决赔付。二是鉴定合同真伪。法院将通过合同前后页笔迹、印文形成时间，检验真伪。如为变造合同，则涉嫌虚假诉讼，将判处有期徒刑并处罚金。三是市执法部门组织拆除违建，可没收实物或违法收入，并处罚款。经公证部门取证，可将钢材搬迁至横栏公物仓存放，还可依法拍卖支付搬迁费用。

　　4.争取市综合执法组支持，多次到现场调研，从督促执法，到要求停水停电强制拆除，最后要现场直接立案处罚，营造违建必拆压力氛围。最终三某钢材自行拆除，顺利完成任务。

　　几点体会：

　　1.镇党委政府和市“工改”指挥部的支持是关键。市执法部门除拆除外，可没收实物或违法收入，并处罚款，震慑力度很大。

　　2.利用法律和政策工具畅通“工改”堵点。吃透政策法规，提前预判诉讼风险，尽量让对方自己拆。“工改”就是一种平衡，在既要、又要、还要中找到最大公约数，让各方利益得到适度平衡和维护。

　　3.深入沟通，换位思考。站在对方角度，提供合理解决方案，才能从“要我拆”向“我要拆”转变。