●被征收房屋情况:登记建筑面积为97.34平方米,因历史原因导致证件面积与实际产权面积不一致,经重新测绘,被征收房屋的补偿建筑面积为99.86平方米;登记土地面积为81平方米。其中,被征收人郑金全(已故)/郑金好(已故)共占1/21产权份额即占被征收房屋补偿建筑面积为4.7533平方米,登记土地面积为3.8556平方米。

　　一、货币补偿明细

　　(一)房屋类补偿

　　1.被征收房屋(土地)价值补偿:22578.87元(根据《房地产估价报告》(中信房评字〔2018〕第0514号)的房地产评估总额为422079.00元;补偿方案附件《西区旧城改造项目(马山片区)被征收房屋与土地的分户(宗)补偿价格清单》的房屋价值补偿总额为474346.00元。因补偿方案的房屋价值补偿总额高于评估报告的房地产评估总额,故按补偿总额进行补偿。被征收房屋(土地)价值总补偿为474346.00元,被征收房屋权利人共占1/21产权份额,故该被征收房屋权利人的被征收房屋(土地)价值为22578.87元)。

　　2.征收补助:6179.34元(根据补偿建筑面积,按补偿方案住宅征收补助1300元/平方米计算;被征收房屋的总征收补助为129818.00元,被征收房屋权利人共占1/21产权份额,故该被征收房屋权利人的征收补助为6179.34元)。

　　3.被征收房屋装修与构筑物补偿:1823.57元(根据《房地产估价报告》(中信房评字〔2018〕第0514号)的房屋室内外装修价值评估为38310.36元。因其他被征收房屋产权共有人于2020年6月15日与房屋征收部门签订了补偿协议〔协议号:马山棚改第1683(2-1)号〕,其中,装修与构筑物已补偿36486.79元,故剩余装修与构筑物补偿额应为1823.57元。即被征收房屋权利人的装修与构筑物补偿为1823.57元)。

　　以上房屋类补偿总额共30581.78元

　　(二)非房屋类补偿

　　搬迁与迁移费补偿:142.80元(补偿方案的住宅搬迁与迁移费:3000元/宗,被征收房屋权利人共占1/21产权份额,故被征收房屋权利人的搬迁与迁移费补偿为142.80元)。

　　以上非房屋类补偿总额共142.80元。

　　以上（一）（二）项合计,补偿总额为30724.58元(大写:人民币叁万零柒佰贰拾肆元伍角捌分)。

　　二、房屋产权调换明细

　　调换房屋:星月彩虹花苑(第一期),普通物业管理区域住宅,第01栋0205房,建筑面积33.17平方米(含分摊面积10.79平方米)。房屋调换单价3520.00元/平方米,优惠单价4240.00元/平方米,出售单价4600.00元/平方米。

　　由于该被征收房屋的房屋类补偿总额为30581.78元,可调换建筑面积8.6880平方米,而上述调换房屋总实测建筑面积为33.17平方米,超出可调换建筑面积24.4820平方米。根据本项目房屋(土地)征收补偿方案房屋结算的相关规定“每一独立产权,超出调换面积10m2以内的部分,按优惠单价购买”。因被征收房屋权利人共占1/21产权份额,故调换房屋的建筑面积超出可调换面积0.476平方米以内的部分,按优惠单价4240.00元/平方米计算,被征收房屋权利人应付调换房屋差价款为2018.24元;调换房屋的建筑面积超出可调换面积0.476平方米以上的部分,按出售单价4600.00元/平方米计算,被征收房屋权利人应付调换房屋差价款为110427.60元。此外,被征收房屋的非房屋类补偿总额为142.80元,可用于冲抵应付调换房屋差价款。

　　综上所述,被征收房屋权利人需要支付的调换房屋差价款为112303.04元(大写:人民币壹拾壹万贰仟叁佰零叁元零肆分)。调换房屋的面积与单价的依据:经广东锐建勘测设计有限公司现场测绘的《房屋测量图纸》与补偿方案附件《星月彩虹花苑(第一期)规划设计图册、交楼标准、质量承诺与调换房屋(商铺)的调换价格、优惠价格、出售价格、评估价格清单》。